Nhà trong khu tập thể cũ và chung cư đời đầu: đặc điểm riêng cần biết

Trong bốn dạng nhà phổ biến ở ta có một dạng ít được viết tới mà lại rất đông người ở: nhà trong khu tập thể cũ và chung cư đời đầu — những toà xây vài chục năm trước, phần lớn ở nội thành, và nay đã qua nhiều đời chủ.

Nó không giống chung cư mới, cũng không giống nhà phố. Bài này nói những đặc điểm riêng — cái nào là vấn đề thật, cái nào chỉ là cũ, và cần hỏi gì trước khi mua hoặc thuê.

Bốn đặc điểm riêng

Căn đã bị cải tạo nhiều lần. Sau mấy chục năm và nhiều đời chủ thì tường có thể đã được đập, thêm, gộp; khu vệ sinh có thể đã dời. Bản vẽ gốc nếu còn thì cũng không còn đúng.

Phần cơi nới. Rất nhiều căn có phần mở rộng ra ngoài mặt đứng — ban công lồng, ô chứa đồ. Đây là chỗ cần hỏi kỹ nhất về mặt pháp lý và cả về kết cấu.

Hạ tầng dùng chung đã cũ. Đường nước, đường điện, hộp kỹ thuật, bể ngầm, mái — mấy thứ này dùng chung cho cả toà và sửa thì phải cả toà đồng ý.

Và cộng đồng ổn định. Đây là điểm mạnh thật mà ít bài nào nhắc: hàng xóm ở lâu, biết nhau, và phần lớn khu đều có người trông coi việc chung.

Vấn đề thật và chuyện chỉ là cũ

Phân biệt hai nhóm này tránh được cả lo thừa lẫn chủ quan:

Chỉ là cũ: tường ngả màu, gạch lát kiểu xưa, cửa gỗ cũ, cầu thang mòn, hành lang trông không mới. Mấy thứ này không ảnh hưởng gì tới việc ở, và nhiều người còn thích.

Vấn đề thật: thấm từ mái hoặc từ căn trên, đường điện cũ không đủ tải cho thiết bị hôm nay, đường nước rỉ, thoát nước chậm, nứt chạy chéo ở góc cửa và góc tường, và phần cơi nới không chắc chắn.

Chỗ ranh giới: trần thấp hơn chung cư mới, cửa sổ nhỏ hơn, thang bộ không có thang máy. Đây không phải hỏng, nhưng nó quyết định bạn sống có hợp không — nhất là nhà có người lớn tuổi.

Cách kiểm nhanh khi đi xem: nhìn trần và chân tường ở góc phòng, sờ tường khu vệ sinh và tường giáp bên ngoài, mở hết vòi cùng lúc, và bật thử nhiều thiết bị một lúc.

Hỏi gì về phần dùng chung

Ở dạng nhà này, phần chung ảnh hưởng tới bạn nhiều hơn hẳn chung cư mới:

"Mái và đường ống chung lần cuối sửa khi nào?"

"Ai đứng ra lo việc chung, và tiền lấy từ đâu?" Nhiều khu có ban tự quản và quỹ đóng góp; có khu thì việc gì cũng phải gom từng nhà một.

"Khu có nằm trong diện cải tạo hay không?" Đây là câu quan trọng nhất về lâu dài, và phải hỏi cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương chứ đừng nghe truyền miệng.

"Nước dùng thế nào — bể chung hay từng căn?" Và bể chung được vệ sinh bao lâu một lần.

"Chỗ để xe ra sao, có đủ không?"

Và hỏi thẳng vài hàng xóm. Ở dạng nhà này thì hàng xóm là nguồn thông tin tốt nhất, vì họ ở lâu và họ nói thật.

Phần giấy tờ và phần cơi nới

Diện tích trên giấy có thể khác diện tích đang dùng nếu căn đã cơi nới. Phần chênh ấy thường không nằm trong giấy tờ, và người mua cần biết mình đang trả tiền cho cái gì.

Hỏi rõ phần nào có trong giấy, phần nào không. Và hỏi luôn: nếu sau này phải trả lại nguyên trạng thì mất bao nhiêu diện tích.

Kiểm xem việc cải tạo trong căn đã từng xin phép chưa, nhất là khi có đập tường.

Thủ tục và quy định thì hỏi cơ quan quản lý nhà ở — mỗi khu mỗi thời kỳ một khác, và đây là chỗ không nên suy từ căn khác sang.

Với số tiền lớn thì nhờ người có chuyên môn pháp lý đọc giúp hồ sơ. Dạng nhà này có lịch sử dài, nên hồ sơ cũng dài hơn.

Sống ở đó cho dễ chịu

Ưu tiên xử điện và nước trước. Hai hệ này cũ là nguồn của phần lớn phiền toái, và sửa chúng đáng hơn mọi việc làm đẹp.

Chống thấm từ phía gây ra, không chống từ phía bị thấm. Thấm từ căn trên thì phải nói chuyện với căn trên — và ở dạng nhà này, quan hệ hàng xóm quyết định việc đó dễ hay khó.

Tận dụng trần thấp bằng đồ nằm ngang, và giữ khoảng trống phía trên.

Thông gió quan trọng hơn bình thường, vì cửa sổ thường nhỏ và hành lang kín.

Và giữ quan hệ với hàng xóm. Ở chung cư mới thì bạn gọi ban quản lý; ở đây thì phần lớn việc chung được giải quyết bằng chuyện nói với nhau — nên đó là thứ đáng đầu tư nhất khi mới dọn tới.

Khi khu nằm trong diện cải tạo

Đây là chuyện lơ lửng trên đầu nhiều khu, và nó ảnh hưởng tới mọi quyết định khác:

Tin đồn nhiều hơn thông tin. Câu "nghe nói sắp giải toả" đã lưu hành ở một số khu suốt nhiều năm — nên đây là chỗ phải tra ở nơi chính thức chứ không nghe kể lại.

Nó đổi cách tính tiền của bạn. Khoản sửa lớn cho một căn có thể sắp được cải tạo thì nên cân lại; khoản sửa cho tiện sống hằng ngày thì vẫn đáng.

Nó cũng đổi giá mua bán, theo cả hai chiều tuỳ người mua kỳ vọng gì — nên đừng coi mức giá là bằng chứng cho điều gì.

Và phần quyền lợi thì hỏi cơ quan chức năng hoặc người có chuyên môn pháp lý. Bài này không nói về chính sách, vì chính sách đổi theo thời kỳ và theo từng nơi.

Ba điều gọn lại

Tách "vấn đề thật" khỏi "chỉ là cũ": tường ngả màu và gạch kiểu xưa không ảnh hưởng gì, còn thấm, điện không đủ tải và nứt chéo ở góc cửa thì có.

Phần dùng chung ảnh hưởng tới bạn nhiều hơn hẳn chung cư mới — hỏi mái và ống chung sửa lần cuối khi nào, ai lo việc chung, tiền lấy từ đâu, và hỏi thẳng vài hàng xóm.

Hỏi rõ phần nào có trong giấy, phần nào là cơi nới, và hỏi chuyện cải tạo ở cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương chứ đừng nghe truyền miệng.