Đọc bản vẽ mặt bằng trước khi xuống tiền: thấy được gì và không thấy được gì

Trước khi đặt cọc một căn hộ, thứ người mua được đưa xem đầu tiên thường là bản vẽ mặt bằng. Nhiều người nhìn lướt qua rồi chỉ nhớ mỗi số phòng ngủ.

Thực ra tờ giấy đó nói được khá nhiều — và cũng giấu đi khá nhiều. Biết nó nói gì và không nói gì thì đỡ phải sửa sai bằng tiền sau này.

Đọc tỉ lệ trước tiên

• Tìm dòng ghi tỉ lệ, thường ở góc bản vẽ, dạng một phần bao nhiêu.
• Không có tỉ lệ thì đó là bản vẽ minh hoạ bán hàng, không phải bản vẽ kỹ thuật.
• Đồ nội thất vẽ trên bản bán hàng hay nhỏ hơn thật để phòng trông rộng ra.
• Cách kiểm nhanh: đo giường đôi trên bản vẽ và quy ra kích thước thật, so với giường thật bạn đang dùng.
• Nếu giường trên giấy nhỏ hơn giường nhà bạn thì cả căn đang được vẽ rộng hơn sự thật.

Tường nào đập được, tường nào không

1. Tường chịu lực thường vẽ dày hơn và có ký hiệu khác tường ngăn nhẹ.
2. Cột và vách cứng là phần không đụng tới được, dù nó nằm chềnh ềnh giữa phòng.
3. Hộp kỹ thuật chứa ống nước, ống thoát cũng cố định, và nó ăn mất một góc phòng.
4. Đừng tin lời "cái này đập thoải mái" khi chưa hỏi người có chuyên môn về kết cấu.
5. Ở chung cư còn có quy định của toà nhà về việc thay đổi — hỏi ban quản lý trước khi tính chuyện cải tạo.

Cửa và hướng mở cửa

• Cung tròn nhỏ ở mỗi cửa cho biết cánh mở về phía nào và quét qua vùng nào.
• Hai cửa mở đụng nhau là lỗi bố trí thường thấy, phát hiện được ngay trên giấy.
• Cửa mở vào làm mất một góc đặt đồ — tính trước thì khỏi mua tủ rồi không kê được.
• Cửa phòng tắm mở ra hành lang hẹp thì người đi qua và người mở cửa hay chạm nhau.
• Đổi chiều mở cửa là việc nhỏ, nhưng phải nghĩ ra trước khi thợ lắp xong.

Ký hiệu hay gặp trên bản vẽ

• Đường nét đứt thường là thứ nằm phía trên: trần hạ, dầm, tủ treo.
• Ô vuông nhỏ có ký hiệu riêng hay là ổ điện, công tắc, đèn — có bản vẽ tách riêng phần điện.
• Vòng tròn nhỏ trong nhà tắm là phễu thoát sàn, và vị trí của nó quyết định hướng dốc sàn.
• Mũi tên và chữ ở mép bản vẽ chỉ hướng bắc — nếu không có thì hỏi, đừng đoán.
• Bảng chú thích thường ở góc dưới, đọc trước khi suy diễn bất cứ ký hiệu nào.

Khi bản vẽ và thực tế lệch nhau

1. Chuyện lệch vài phân là bình thường trong thi công, và thường không ảnh hưởng gì.
2. Lệch tới mức không kê vừa đồ thì không còn là chuyện nhỏ — đo lại và ghi ảnh.
3. So với bản vẽ đính kèm hợp đồng, không so với tờ rơi quảng cáo.
4. Báo bằng văn bản kèm ảnh có ngày tháng, thay vì chỉ nói miệng ở công trường.
5. Đo trước khi đặt đồ nội thất, đừng đặt theo số trên bản vẽ.

Cửa sổ: vị trí thì thấy, còn tầm nhìn thì không

• Bản vẽ cho biết cửa sổ nằm ở đâu và rộng bao nhiêu.
• Nó không cho biết nhìn ra thấy gì — tường nhà bên, giếng trời, hay bầu trời.
• Nó cũng không nói độ cao bệ cửa, mà bệ cao ngang ngực thì phòng tối hơn hẳn dù cửa vẫn to.
• Hai căn cùng mặt bằng ở hai tầng khác nhau có thể sáng tối rất khác.
• Phải đến tận nơi xem, và nên xem vào buổi khác nhau trong ngày.

Mấy con số hay bị hiểu nhầm

1. Diện tích tim tường và diện tích thông thuỷ khác nhau — hỏi rõ con số ghi trên hợp đồng là loại nào.
2. Chiều cao trần thông thuỷ khác chiều cao từ sàn tới sàn, và phần trần thạch cao ăn thêm vài chục phân.
3. Ban công, lô gia có tính vào diện tích không, tính bao nhiêu phần.
4. Kích thước phòng ghi trên bản vẽ đã trừ lớp hoàn thiện chưa.
5. Mấy câu hỏi này đều hỏi được bằng một tin nhắn, và câu trả lời nên có bằng văn bản.

Phần bản vẽ không bao giờ nói

• Tiếng ồn — từ đường, từ thang máy, từ quán dưới nhà, từ phòng máy.
• Mùi — hàng ăn tầng dưới, hướng gió mang mùi từ đâu tới.
• Hàng xóm, và nếp sinh hoạt của cả tầng.
• Sóng điện thoại trong nhà, thứ nhỏ mà bực hằng ngày.
• Chất lượng thi công thật — bản vẽ đẹp không bảo đảm sàn phẳng và cửa kín.
• Muốn biết mấy thứ này thì phải đến, và đến nhiều hơn một lần.

Nhà đất và nhà ống: đọc thêm phần gì

• Bản vẽ nhiều tầng thì xem cầu thang chiếm bao nhiêu mỗi tầng — nó ăn diện tích ở mọi tầng chứ không riêng tầng nào.
• Giếng trời vẽ thành ô trống, và đó là phần quyết định nhà sáng hay tối.
• Xem chỗ đặt xe máy, xe đạp ngay trên bản vẽ tầng trệt.
• Nhà ống thì mặt tiền và mặt sau là hai nguồn sáng duy nhất — mọi phòng giữa phụ thuộc giếng trời.
• Ranh đất và khoảng lùi là chuyện pháp lý, hỏi người làm thủ tục xây dựng chứ đừng suy từ bản vẽ.

Vẽ thử đồ đạc lên bản vẽ

• Cắt giấy theo tỉ lệ cho giường, tủ, bàn ăn, sofa rồi đặt thử.
• Chừa lối đi — đây là chỗ mọi bản vẽ đẹp hay sụp đổ khi kê đồ thật.
• Kiểm chỗ mở tủ và kéo ngăn kéo, không chỉ kiểm chỗ đặt.
• Đánh dấu ổ điện và chỗ đặt điều hoà nếu bản vẽ có ghi.
• Trang này có bài riêng về kê lại đồ đạc bằng cách thử giấy trước khi khiêng.

Bản vẽ căn hộ mẫu và căn hộ thật

• Căn hộ mẫu hay bỏ bớt tường ngăn hoặc dùng vách kính để trông rộng hơn.
• Đồ nội thất trong căn mẫu thường đặt riêng theo cỡ, nhỏ hơn đồ bán ngoài thị trường.
• Đèn trong căn mẫu nhiều hơn hẳn mức một căn hộ bàn giao có sẵn.
• Hỏi thẳng: căn bàn giao khác căn mẫu ở những điểm nào — câu hỏi này bình thường và nên hỏi.
• Chụp ảnh căn mẫu kèm bản vẽ, sau này đối chiếu lúc nhận nhà.

Đi xem nhà thì mang theo gì

1. Thước dây, để kiểm vài kích thước quan trọng.
2. Điện thoại — la bàn, ứng dụng đo độ sáng, và để chụp ảnh.
3. Bản vẽ in ra kèm bút, ghi tại chỗ thay vì cố nhớ.
4. Danh sách câu hỏi viết sẵn, vì đứng trong nhà đẹp thì hay quên hỏi.
5. Đi hai lần vào hai giờ khác nhau nếu là quyết định lớn.

Ba việc không phụ thuộc bản vẽ

• Chuyện sức khoẻ thì đi khám.
• Hỏng hóc về điện, gas, nứt, dột — sửa ngay.
• Hạn hợp đồng, hạn đặt cọc thì theo hạn ghi trên giấy.

Ba dòng trên lặp ở nhiều bài trong mục này, và lặp là cố ý.